Dom

Trzy formy opodatkowania

Na białostockim rynku nieruchomości coraz więcej pojawia się ofert wynajmu mieszkań. Odbiorcy szukają najatrakcyjniejszych cenowo propozycji. Nie zawsze jednak oczekiwania finansowe pokrywają się z rzeczywistością. Koszty wynajmu nie są niskie. Przykłady: Sprawdź, jakie są średnie ceny wynajmu mieszkania na różnych osiedlach w Białymstoku.

Jak wiadomo, właściciele chcą przede wszystkim zarobić i jak najkorzystniej rozliczyć to z urzędem skarbowym. Wybierając formę opodatkowania, należy uważać - granica między wynajmem nieruchomości w charakterze osoby prywatnej i jako przedsiębiorca jest bardzo płynna.

Funkcjonują trzy możliwości opodatkowania wynajmu: ryczałt 8,5%, ogólna skala podatkowa 18 i 32% albo podatek liniowy 19%. Osoby prywatne mogą zdecydować się na pierwszą albo drugą możliwość, z kolei drugi i trzeci sposób dotyczy wyłącznie tych prowadzących działalność gospodarczą.

Osoby fizyczne najczęściej wybierają ryczałt, mają wówczas najniższą stawkę podatku od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli jednak wynajmują jednocześnie kilka mieszkań, czerpiąc z tego tytuły spore dochody, fiskus może dopatrzeć się w tym prowadzenia niezarejestrowanej działalności gospodarczej, podważając tym samym rozliczenie na podstawie ryczałtu (którego takie osoby wybrać już nie mogą).

Przychody uzyskane z najmu mogą pochodzić z dwóch źródeł: pozarolniczej działalności gospodarczej lub z tytułu najmu jako samodzielnego źródła przychodów. Rozliczając podatek, najważniejsze jest ustalenie, czy robimy to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy prywatnie.

Jako osoba prywatna czy przedsiębiorca?

W świetle obowiązujących przepisów ryczałt ma zastosowanie do przychodów z najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jedynie wtedy, gdy nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przepisy z ustaw o podatkach dochodowych podają, że chodzi tu o działalność zarobkową, w tym m.in. usługową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły - to właśnie te dwie ostatnie kwestie są decydujące, czy dana osoba może wybrać ryczałt jako formę opodatkowania. Problemem jest jest brak wyjaśnienia w ustawach rozumienia sposobów zorganizowany i ciągły.

Należy zatem zdać się na zdrowy rozsądek. Jeśli nie prowadzimy wynajmu na dużą skalę, wydaje się, że fiskus nie powinien mieć przesłanek do uznania tego za działalność gospodarczą, a tym samym zastosowanie ryczałtowej stawki jest uzasadnione.

Teoretycznie może też istnieć sytuacja, kiedy to przedsiębiorca niejako przy okazji, poza prowadzoną działalnością, wynajmuje mieszkanie i rozlicza się na zasadzie ryczałtu. W praktyce jednak fiskus i sądy, pilnują aby przedsiębiorczy nie nadużywali prawa do ryczałtu i nie zgadzają się na to, by uznać najem za prywatne źródło zarobkowania.

Kiedy poinformować urząd skarbowy?

Ci, którzy rozpoczęli najem w trakcie roku, zgłoszenia opodatkowania w formie ryczałtu powinni dokonać do 20. dnia następnego miesiąca, w którym otrzymano zapłatę za najem, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięto w grudniu roku podatkowego.

Informować urzędu nie muszą osoby, które zdecydowały się na opodatkowanie w formie skali podatkowej.

Przedsiębiorca, wybierając rozliczenie podatkiem liniowym, musi natomiast jeszcze przez uzyskaniem pierwszego przychodu wysłać odpowiednie zawiadomienie.

Ewa Reducha
ewa.r@bialystokonline.pl